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Posti auto per disabili in Condominio: sono obbligatori?

  Per rispondere a questa domanda bisogna andare per gradi: in primo luogo, laddove in un Condominio sia presente un Condòmino portatore di handicap, si deve verificare se nel Condominio in questione esista o meno uno spazio adibito a parcheggio condominiale. In caso contrario è ovvio che il discorso decade. Secondo passo: bisogna far riferimento alle seguenti norme: articolo 3 della Costituzione italiana Decreto Ministeriale N°236/89, all’arti [...]

Impugnazione delle delibere

 Il termine  si calcola dalla giacenza  Una  recente ordinanza della Cassazione ( la N 24399 del 10/10/18) specifica che il termine mensile entro il quale si può impugnare una delibera assembleare, per gli assenti, si calcola dal momento in cui il postino lascia l’avviso presso la cassetta postale ( se assente al momento della consegna della raccomandata ) del condomino e non dal momento in cui questi ritira effettivamente la raccomandata in giacenza presso [...]

Avere l’Amministratore non vuol dire maggiori spese”

Un articolo del 5 ott pubblicato sul “quotidiano del condominio” , la testata specialistica del sole 24ore, riporta la vicenda di un condominio di Prato che, a causa di una caduta di materiale dal tetto, si è visto accollare spese ingenti per multe amministrative. Questo perché, in quanto trattasi di un piccolo condominio ( con soli 8 proprietari) , le multe erogate dal comune sono state inviate ad ogni singolo proprietario non avendo nominato un amministratore -cio&egr [...]

RATE CONDOMINIALI : metodologie di incasso

A poche settimane dall’inizio dell’anno, che coincide per molti con l’inizio dell’anno contabile di condominio, riaffiora il “vecchio” problema dei metodi di incasso delle rate condominiali.  Al fine di agevolare il più possibile i condomini, sia dal punto di vista economico che da quello pratico ( che ahimè non sempre coincidono), interagisco costantemente con gli istituti di credito e con le società di movimentazione denaro.  [...]

Ascensori e edifici vincolati - Diritti degli anziani equiparati a quelli dei disabili

   Gli edifici vincolati sono quegli edifici, di particolare interesse storico, la cui modifica, ristrutturazione o miglioria deve essere approvata dalla Soprintendenza del Ministero per i Beni Culturali.  Questo vale anche per l’installazione di ascensori, che può essere vietata nonostante l’approvazione da parte dell’assemblea. Tutto questo eccetto il caso in cui, secondo la Legge 13/1989 ( abbattimento barriere architettoniche) sia presente un disab [...]

TERMOVALVOLE: obbligo anche per il dissenziente

Se ne è parlato spesso, soprattutto negli ultimi periodi. L’obbligo per l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione è ormai in vigore da diverso tempo e, da primavera scorsa, sono inoltre in vigore le sanzioni per chi non si adegua. Stiamo parlando di ammende da 500 a 1500 euro per ogni unità immobiliare ( fatta eccezione per particolari e rarissimi casi in cui l’impossibilità tecnica deroga agli obblighi ).  &Egra [...]

UNO STRANO CASO

LE DELIBERAZIONI ASSEMBLEARI SUCCESSIVE ALLA CHIUSURA DELLA SEDUTA SONO  NULLE Apparentemente ciò di cui sto per parlare non riguarda nessuno, tuttavia si possono trarre delle utili conclusioni   Recentemente una sentenza della Cassazione ( 26/07/2017 http://www.italgiure.giustizia.it/xway/application/nif/clean/hc.dll?verbo=attach&db=snciv&id=./20170726/snciv@s20@a2017@n18569@tS.clean.pdf ) ha dato ragione ad un amministratore che impugnava le delibere assembleari ap [...]

AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE

    Scade oggi, lunedì 9 ottobre, il termine per l’aggiornamento obbligatorio dei professionisti amministratori di immobili. Il D.M. n. 140/2014 impone infatti, a tutti gli amministratori di condominio professionisti, di aver acquisito entro il 9 ottobre di ogni anno 15 crediti ( ore € formativi relativi all’attività di amministrazione immobiliare. È sempre bene verificare la regolarità dell’aggiornamento del proprio amministrato [...]

TRE GIORNI IN PIAZZA

DAL 19 AL 21 MAGGIO SAREMO PRESENTI ALLA " TRE GIORNI IN PIAZZA " DI PIZZIGHETTONE  VENITE A TROVARCI!!!!!!!     per saperne di più sulla manifestazione......      

Spese per lavori urgenti: l'amministratore non è responsabile

Lo scorso 2 febbraio la Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità economica dell'amministratore di condominio in caso dia il via a lavori urgenti non precedentemente deliberati dall'assemblea. Con la sentenza N. 2807 ha infatti sancito che l'amministratore non è effettivamente legittimato a far eseguire lavori straordinari senza l'ok dell'assemblea TRANNE NEL CASO IN CUI SI TRATTI DI LAVORI URGENTI ATTI A MANTENERE IL BUONO STATO DELLL'IMMOBILI E [...]

ASTE GIUDIZIARIE: CHI COMPRA PAGA DUE ANNI DI SPESE ARRETRATE

In tempi in cui gli immobili all'asta sono sempre di più, e sempre maggiore è il numero di compravendite effettuate dai Tribunali del Territorio, è bene precisare che l'acquirente è obbligato, per via dell'art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, a pagare le spese condominiali arretrate dell'anno in corso e di quello precedente, intendendo come anno non quello solare ma l'anno di gestione ordinaria. Questo vale in linea generale [...]

IMPIANTI TERMICI -ordinanza attivazione anticipata

é scaricabile l'ordinanza per l'attivazione anticipata degli impianti temici.   http://www.gecobanderali.it/admin/data/files/files/Ordinanza_Sindacale.pdf

ANIMALI DA COMPAGNIA SEMPRE E COMUNQUE AMMESSI

In tema di condominio, la questione degli animali da compagnia è stata definitivamente risolta dal Tribunale di Cagliari.  Facciamo un po' di chiarezza: prima di questa sentenza, e comunque dopo della riforma del condominio del 2013, nel caso in cui il regolamento contrattuale, ossia quello allegato agli atti di compravendita controfirmati in sede notarile, vietasse esplicitamente di detenere animali da compagnia, i condomini non potevano comunque godere della compagnia dei lo [...]

DESTINAZIONE D'USO: SE CAMBIA, NIENTE REVISIONE DELLE TABELLE

Come molti sapranno, la redazione delle tabelle millesimali tiene conto di molti fattori tra cui, appunto, la destinazione d'uso. È quindi logico pensare che, in caso di cambio di destinazione d'uso di alcuni locali ( per esempio da abitazione ad uso ufficio ), si debbano rivedere le tabelle millesimali. Tuttavia non è così: si è espressa in merito la corte d'appello del Tribunale di Milano con sentenza N. 486 del 19 febbraio 2005 asserendo che le tabelle [...]

Pulizie scale

Il Tribunale di Padova ( sent. 10 maggio 2012 ) ha fatto luce sugli obblighi rifuardo la questione di pulizia delle parti comuni in caso si sia deciso che vengano effettuate con criteri di turnazione.  La questione nasce dal fatto che alcuni condomini possono non rispettare i criteri di turnazione per la pulizia delle scale e parti comuni. In tal caso, secondo la sentenza sopra citata, anche se la delibera è stata approvata in assemblea con le dovute maggioranze, l'unica cosa [...]

LAVORI APPROVATI SE INDICATI IN CONVOCAZIONE

Spesso è motivo di controversia e di conseguenza di impugnazione di delibere la delibera sui lavori straordinari.  Per questo motivo il 14 gennaio 2016 la Cassazione si è espressa in merito: con la sentenza n. 539 ha sancito che è sufficiente che ci sia l'indicazione dei lavori da  seguire sotto la voce " approvazione consultivo " inviato con la convocazione dell'assemblea: in tal modo il condòmino ha la possibilità di avere un [...]

niente decreto ingiuntivo se non è stato approvato il fondo lavori

  Nel caso in cui,in un condominio, si rendano necessari dei lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore non può procedere con un decreto ingiuntivo verso i condòmini morosi se non è stato approvato un fondo lavori ( obbligatorio per legge secondo art. 1135 C.c. ) . Così la sentenza n. 983 del 18 marzo 16 ha espresso la volontà del tribunale di Taranto: nel caso specifico è stata negata la possibilità al condominio di richie [...]

Reati penali: solo l'assemblea può richiedere l'intervento

Con la sentenza n. 2347 del 2016 la Cassazione ha stailito che in caso il condominio ( il patrimonio comune ) sia vittima di reati penali ( p.e.: violazione di domicilio oppure appropriazione indebita da parte dell'ex amministratore ) l'ammnisitratore in carica non ha l'autorità per agire autonomamente nei confronti dei trasghessori. E' infatti necessaria non solo una semplice delega assembleare, ma bisogna che l'assemblea conferisca una procura speciale all'ammini [...]

Affitto: comunicazione all'amministratore

Obbligo di comunicare all'amministratore i dati dei conduttori Con la legge di Stabilità è cambiato anche il registro anagrafe condominiale. L'articolo 1, comma 59 della legge 208/2015 modifica infatti l'articolo 13 della legge 431/1998 imponendo ai proprietari degli immobili di registrare i contratti d'affitto entro 30 giorni dalla stipula e dandone documentata comunicazione al conduttore ed all'amministratore nei successivi 60 giorni.   Per ma [...]

RECUPERO QUOTE

DECRETO INGIUNTIVO: le spese legali sostenute dal condominio  per recuperare le quote condominiali non corrisposte  tramite un decreto ingiuntivo esecutivo sono legittimamente poste a carico del condomino moroso. Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza 751/2016. PER ULTERIRI INFORMAZIONI NON ESITARE A CONTATTARCI!!!

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Corsi di formazione

Forse non tutti lo sanno ma gli amministratori di condominio sono obbligati a frequentare corsi di formazione ed aggiornamento. Questo vale per tutti, compresi i professionisti iscritti ad albi professionali, come periti, ingegneri, geometri, ecc.... É opportuno quindi informarsi se il proprio amministratore abbia o meno adempito a tali obblighi, magari contattano direttamente l'ente formatrice.   PER QUALSIASI CHIARIMENTO NON ESITARE A CONTATTARCI!!  

IMU e TASI

Sta per scadere il termine ( entro il 16 dicembre ) per il pagamento di IMU e TASI. E' bene specificare che l'aministratore è obbligato a provvedere solo al pagamento dell'Imu condominiale, mentre per la Tasi non esiste un obbligo di legge. Per tale motivo è bene che in assemblea vi sia una delibera specifica in merito. PER MAGGIORI INFO NON ESISTATE A CONTATTARCI!!!!!

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L'AMMINISTRATORE RESTA IN CARICA 2 ANNI

Con la sentenza del 7 ottobre 2015 del Tribunale di Milano viene fatta chiarezza sulla durata effettiva dell'amministratore di condominio. Difatti, secondo la Legge 220 del 2012, veniva specificato che la durata dell'incarico era di un anno e si intendeva rinnovata per tale durata. Questo ha generato un pò di confusione in quanto spesso lo si intendeva come un " tacito rinnovo". Fermo restando che l'assemblea può sollevare l'amministratore in qualsiasi mom [...]

ADEGUAMENTO IMPIANTI CENTRALIZZATI

Ultimo inverno per poter far funzionare gli impianti di riscaldamento/ condizionamento non a norme con i contabilizzatori  di calore. Infatti dal 31/12/2016 sarà obbligatorio per tutti aver installato tali contabilizzatori. Ovviamente l'intervento dovrà essere approvato dall'assemblea con le maggioranze previste dal l'articolo 1120 del c.c. , tenendo però conto che, trattandosi di un obbligo di legge, qualora non si raggiungesse il quorum necessario, ogni si [...]

É COMPITO DEL CONDUTTORE VERIFICARE L'IDONEITÁ DELLE DESTINAZIONI D'USO

  Con la sentenza n. 12880/2015  la Cassazione si é pronunciata in merito alle destinazioni d'uso per i locali commerciali. Nello specifico si tratta di un caso in cui il conduttore si rifiuta di pagare il canone in quanto, trattandosi di uno studio odontoiatrico, non avrebbe potuto usufruire del cantinato in quanto non era destinato uso ufficio, come previsto per legge, ma a semplice deposito. In definitiva é stato respinto il ricorso del conduttore [...]

VERBALE D'ASSEMBLEA

Capita di ricevere richieste di delucidazioni sulla stesura del verbale dell'assemblea. Spesso si sente che il verbale ufficiale viene steso in un secondo momento mentre durante l'assemblea si stende la brutta copia o addirittura vengono presi degli " appunti ".  Il Codice Civile é molto chiaro in merito: delle assemblee si deve redigere processo verbale da trascrivere nel registro delle assemblee tenuto dall'amministratore.  Se da un lato l'articolo 11 [...]

ANIMALI DOMESTICI

Spesso le liti rigurardano la detenzione di animali domestici. Capita, per lo più, in condomini datati i cui regolamenti sono stati redatti prima del 2012. Questo perchè all'epoca era consentito il divieto di detenzione di animali domestici. Se l'Assemblea non delibera diversamente, ci si trova in una situazione delicata in quanto , se da un lato il Codice Civile ( art. 1138 ) darebbe ragione al condomino che desidera tenere degli animali da compagnia, dall'altro il Reg [...]

SPESE PER MIGLIORIE A CARICO DEI COMODATARI

Attenzione ai comodatari che sostengo spese per migliorie: non saranno rimborsati dai comodanti. A deciderlo é stata la Cassazione con sentenza n. 13339/2015 . In corso di appello è infatti stata negata al comodatario la richiesta di rimborso delle spese da lui sostenute. Il richiedente infatti chiedeva che, siccome il bene in cui risiedeva era stato migliorato in seguito  a lavori da lui comandati, e che di tali migliorie avrebbe goduto in futuro anche il comodante, gli [...]

RUMORI MOLESTI

Rumori ed odori molesti tra le mura di un condominio: argomento sempre discusso ma di non facile risoluzione. Infatti questa problematica è regolata dell'articolo 844 del Codice Civile. Nello specificare che sono ammesse immissioni, da parte di un proprietario di un immobile, nelle zone comuni se non superano " la normale tollerabilità ", implica in caso di disputa l'intervento di un giudice che dovrà determinare, considerata entità e situazione [...]

LAVORO " FAI DA TE " E CONDOMINIO

Spesso accade che alcuni condòmini si accordino con gli altri per farsi carico, in modo continuativo, della manutenzione di alcuni aspetti del condominio. Non di rado difatti si può trovare la casalinga che, nel tempo libero, si dedica alla pulizia delle scale, oppure il pensionato che " intendendosi di elettricità " si faccia carico della sostituzione delle lampadine e della cura generale dell'impianto elettrico del condominio. Se questo può sembrare no [...]

DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE

Stanno scadendo i termini entro cui si può usufruire delle detrazioni fiscali del 65% per interventi finalizzati alla riqualificazione ed il risparmio energetico. Condizioni necessarie per fruire ditali agevolazioni ( per i privati ) è che l'intervento in questione sia stato concluso ( ossia che la fattura sia stata pagata ) nell'anno in corso e che sia stato effettuato su edifici esistenti, a prescindere dalla categoria catastale.  La detrazione, inoltre, spetta a col [...]

LE TELECAMERE LE PAGANO TUTTI

Precedentemente abbiamo parlato delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle servitù come per esempio il vano box. Si è detto che queste vanno ripartite i ragione dei millesimi solo ai condòmini che hanno delle proprietà in merito. Affrontiamo ora una situazione leggermente diversa: le spese di installazione e manutenzione  di telecamere nel vano box che riprendano le entrate al condominio su chi devono gravare? Semplicemente , ovviamente in r [...]

Le spese delle servitù spettano ai proprietari

Con una recente sentenza (  del 28 agosto n. 17268 ) la Cassazione ha stabilito che il pagamento delle spese di manutenzione delle servitù ( es : i box auto ) sono a carico dei soli proprietari in ragione dei millesimi, questo a seguito di un ricorso da parte di un Condominio che chiedeva ad uno dei condomini il pagamento delle spese per manutenzione straordinaria che aveva rifiutato in quanto sosteneva che non essendo proprietario di box quelle spese non gli sarebbero spettate.  [...]

ANTENNE TELEVISIVE

La regolamentazione dell'installazione delle antenne o delle parabole televisive può apparire in un primo momento chiara e semplice, tuttavia nel momento in cui ci si imbatte in aspetti come il decoro e pregio architettonico le cose si complicano un po'.  Essendo ogni edificio diverso da un altro per esposizione, posizione e tipologia, è opportuno valutare caso per caso l'idoneità di un tipo di installazione piuttosto che di un altro.  PER CONSULENZE [...]

L'INTERCAPEDINE APPARTIENE A CHI NE TRAE IL MAGGIR BENEFICIO

Di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13295/2015, ha dato ragione ad un condomino che, citatone uno di un piano sovrastante, richiedeva la rimozione delle tubature inserite nel doppio soffitto ( intercapedine) da parte di quest’ultimo a seguito della trasformazione del tetto in un lastrico solare. La motivazione è stata che (non essendo diversamente specificato nel contratto di acquisto o nel regolamento condominiale)  il condomino del piano sovrastante non ha p [...]

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I BALCONI : 1^ PUNTATA

Non si fa mai abbastanza chiarezza sul tema in quanto, prima che intervenisse la Cassazione, i balconi erano oggetto di molte controversie e cause civili perché non erano stati definiti dal Legislatore gli elementi di competenza privata e condominiale.  Esistono due tipologie di balconi: aggettanti ed incassati. Tratteremo ora i balconi aggettanti : essi costituisco un " prolungamento " della corrispondente unità immobiliare ed appartengono in via e [...]

I BALCONI: 2^ PUNTATA

Dopo aver parlato degli aspetti generali riguardanti i balconi, passiamo ora ad analizzarne gli elementi costitutivi. L'unico elemento definito come parte comune sono i frontalini ornamentali in quanto costituiscono parte integrante della facciata e ne contribuiscono un miglior utilizzo in quanto ne aumentano il pregio ed il decoro. In realtà vi è poi un altro elemento che è da considerarsi cosa comune: ossia le fioriere, ma solo nel caso in cui siano uguali su ogni b [...]

Il condòmino cade: non verrà risarcito se.....

In caso di lavori per rifacimento scale, se un condòmino cade non verrà risarcito.Clicca qui e leggi l'articolo completo

Posti auto condominiali

Qualora in un condominio ( con più di dieci unità immobiliari )  ci siano dei posti auto condominiali non regolamentati da specifiche direttive, dovrà essere cura dell'assemblea provvedere a completare il regolamento in quanto i posti auto condominiali, essendo cosa comune, sono soggetti all'uso secondo specifiche norme ( vedi sentenza 9877/2012 della Cassazione ). Se, in sede di assemblea, non si dovesse raggiungere la maggioranza necessaria, allora ciascun con [...]

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